本記事では、住宅ローンの借り換えを検討するタイミングや注意点について、実際のシミュレーションを交えながら解説します。

住宅ローンは借入金額が高額となるケースが多いため、場合によっては借り換えによって大きなメリットが生まれる可能性があります。

とはいえ、「どのタイミングでどんな住宅ローンに借り換えれば良いか」と悩んでいる人は少なくありません。住宅ローンの借り換えにおいて誤った選択をしてしまうと、今まで以上に月々の負担が大きくなってしまうこともあります。

本記事を最後まで読めば、住宅ローンの適切な借り換え方法が理解できるので、ぜひ最後までお付き合いください。

【この記事でわかること】 ● 住宅ローンを借り換えるタイミング ● 住宅ローンを借り換えるメリット ● 住宅ローンを借り換える際の注意点 ● 借り換えた場合のシミュレーション

住宅ローンを借り換えるタイミング

ここでは、住宅ローンを借り換えるべきタイミングについて解説します。借り換えを検討すべきタイミングは以下の5つです。

• 月々の返済額に負担を感じたとき
• 条件にあった金融機関が見つかったとき
• 転職を予定しているとき
• 収入が下がりそうなとき
• 固定金利が終了するとき

順番に見ていきましょう。

月々の返済額に負担を感じた時

家庭をもち家族が形成されていくのに応じて、必要になる支出額は大きくなります。特に、子どもの誕生や進学は支出額が増大する大きな原因になるでしょう。

こうした支出が増えてくると、当初は無理なく返済できると思っていた住宅ローンが、想定よりも負担に感じられることがあります。

このような場合は、現状よりも有利な条件の住宅ローンへ借り換えできないか検討しましょう。

条件にあった金融機関が見つかったとき

日頃から市場金利や住宅ローン金利を確認している人は、自分の条件に見合う金融機関が見つかった場合借り換えを検討してみましょう。

設定する条件は人それぞれですが、以下のように自分で設定しながら探してみてください。

【条件を設定する例】 ● 固定金利が〇〇％以下になったら借り換えを検討する ● 現在の借入金利よりも◯◯％下がったら検討する ● 月々の返済額を下げるために、返済年数を延長できるなら検討する

転職を予定しているとき

1～2年以内に転職を予定している場合は、転職前に有利な条件が見つかれば借り換えを検討したほうがよいでしょう。

なぜなら、住宅ローンは新規、借り換えを問わず収入額だけでなく勤務履歴や状況も重要な審査項目で、勤務歴1～2年では審査通過が厳しいからです。

キャリアアップが明らかで収入が上がったとしても、3年以上の勤務履歴が重要視される場合もあるので、注意してください。

収入が下がりそうなとき

年齢や会社の都合などの理由で年収が下がるおそれがある時は、実際に下がる前に借り換えを検討しましょう。

借り換えは、新たに住宅ローンの審査を受けなければなりません。勤務状況と同様に、年収も重要な審査項目であるため、年収が下がると審査が通りにくくなります。

固定金利が終了するとき

固定金利を選択していると、最初に決められた期間が終了するまでは変動金利などに変更できません。そのため、固定金利が終了したら現在の借入金利を見直してみましょう。

2022年12月の金融政策決定会合で日銀が長期金利の変動幅を0.25%から0.5%に引き上げたため、2023年1月に各金融機関の固定金利が引き上げられています。

このタイミングで固定金利が終了する人は、短期金利に連動する変動金利も含めて借り換えを検討してみましょう。

住宅ローンを借り換えるメリット

ここでは、住宅ローンを借り換える場合のメリットについて解説します。住宅ローンを借り換える場合のメリットは、主に以下の3点です。

• 金利を低くできる可能性がある
• 自分にあったタイプに変更できる
• 団体信用生命保険（団信）を見直せる

順番に見ていきましょう。

金利を低くできる可能性がある

住宅ローンを借り換える一番のメリットは、金利を低くできる可能性があることです。

なぜなら、これまで借りていた金融機関で金利プランを変更するよりも、別の金融機関に借り換えたほうが低金利になりやすいからです。

これまでと同じ金融機関で金利タイプを変更しても、効果が低い理由は以下のとおりです。

• 同じ金融機関で金利プランを変更する場合は、新規で借入する時より金利の引き下げ幅が小さいことが多いため
• 固定金利から変動金利に変更したくても、同じ金融機関では固定金利適用期間中において低い金利プランへの変更ができないため
• 同じ金融機関で金利プランを変更する場合、比較的金利の低くなりやすい当初固定金利タイプの住宅ローンを選べないため

上記のように同じ金融機関で金利タイプを変更する際は、新規に借り換える場合に比べて金利が下がりにくい傾向にあります。

借り換えであれば、一旦全額繰り上げ返済するので新規の借入申し込みとなり低金利で借りられる可能性が高いので、ぜひ検討してみましょう。

自分にあったタイプに変更できる

金利タイプには固定金利型・変動金利型・当初固定金利型の3種類ありますが、同じ金融機関で別のタイプに変更する場合は制限があります。

一般的に固定金利型から変動金型は選べず、当初の固定金利型は新規の借入が対象であるため、中途でのタイプ変更はできません。

一方で、借り換えであれば繰り上げ返済して別の金融機関で新規に借入するので、自分の状況に見合った好みのタイプに変更できます。

団体信用生命保（団信）を見直せる

借り換えるタイミングで団体信用生命保険（団信）を見直せるのも大きなメリットです。

団体信用生命保険とは、債務者が死亡したり、高度障害に陥ったりした場合に保険で残債を返済できる保険のことです。

借り換えのタイミングで団信も見直すため、それまでの団信が死亡と高度障害のみだった方は、より付加価値の高い団信を選びましょう。

付加価値の高い団信には、ガン団信や介護保障付き団信があります。

ガン団信とは、ガンと診断された段階で残債分の保険金が支払われる保険であり、介護保障付き団信とは、一定の介護レベルに達した際に残債分が支払われる保険です。

こうした付加価値の高い団信には一定の加入条件がありますが、いざという時の優れものであるため、ぜひ検討してみてください。

住宅ローンを借り換える際の注意点

住宅ローンを借り換える際に注意すべき点は、主に以下の5点です。

• 手数料が発生する
• 状況によって借り換え前より条件が悪くなる
• 再審査が必要になる
• 団信に再加入しなければならない
• 住宅ローン控除の対象外になるおそれがある

順番に解説していきます。

手数料が発生する

住宅ローンを借り換える際には、金融機関に対して事務手数料が発生します。事務手数料には定率型と定額型があり、一般的には定率型が採用されています。

ここでは、それぞれの違いを表にまとめました。

	定率型	定額型
手数料額	融資額の2.2％（税込）程度（※1）	3～5万円程度
保証料の有無	不要	必要（※2）
適用金利について	低め	高め
繰り上げ時	一切返金なし	一括前払いの場合一部返金

※1：融資実行時に一括支払いし、金利に上乗せされることはない
※2：融資実行時に一括前払い、もしくは金利に0.2%程度上乗せされる

上記のとおり、支払い方法に違いがあるので返済総額をシミュレーションして、自分に合ったタイプを選びましょう。

状況によって借り換え前より条件が悪くなる

2023年時点の固定金利は高いため、低い変動金利に借り換えた場合は将来的な金利動向によって借り換え前よりも条件が悪化するおそれがあります。

現在は、短期金利も低く抑えられており低金利が続いていますが、今後金利が上昇トレンドになった場合など総返済額が増加する場合もあります。

現在の固定金利よりも低金利の固定金利を選べば、こうした危険を回避しやすくなりますが、その場合は借り換えにかかる経費も勘案して総合的に判断しましょう。

再審査が必要になる

借り換えは、今までの住宅ローンを一括繰り上げ返済して、別の金融機関で新規に借入を申込むので、新規と同等の審査が必要です。

そのため、勤務先が変更していたり独立して起業したりしている場合などは、以前と収入状況も異なるため審査に通らないおそれもあります。

このように借り換える場合は再審査が必要であるため、借り換えを申込むタイミングについて十分検討するようにしましょう。

団信に再加入しなければならない

再審査が必要であると同時に、団信にも再加入する必要があります。

そのため、健康診断も再度必要となりこの健康チェックに引っかかると審査に通らず借り換えできません。事前に自分の状態も確認しておきましょう。

住宅ローン控除の対象外になるおそれがある

住宅ローンを借り換えることにより、残りの返済期間が10年未満（場合によっては13年未満）になると、住宅ローン控除対象外になるので注意しましょう。

返済総額を減らすために繰り上げ返済して返済年数が短くなる方法をとる場合などは、完済までの返済年数を必ずチェックしてください。

住宅ローン控除のメリットを継続した上で、借り換えメリットも享受できるように計画しましょう。

住宅ローンの借り換えシミュレーション

ここでは、ローンを返済開始して10年経過後に借り換える場合をシミュレーションしていきます。

＜住宅ローン開始時の設定条件＞

• 返済開始日：2013年1月
• 借入金額：借入金3,500万円
• 借入金利：全期間固定金利2.75％
• 返済年数：35年

＜10年経過後借り換え時の設定条件＞

• 借り換え返済開始日：2023年1月
• 返済残額：2,825万671円
• 借入金利：当初10年0.95%・11年目以降1.64％
• 返済年数：25年（当初からすると11年目～35年目）
• 経費：90万円（経費は自己資金で支払い）（※）

※：経費の中身は、融資事務手数料・印紙代・登録免許税・司法書士報酬・繰り上げ返済手数料

以上の設定をもとに、借り換え前と借り換え後の毎月返済額、返済総額を比較してみましょう。

	借り換え前	借り換え後
毎月返済額（借り換え後10年間）	12万9,862円	10万5,456円
毎月返済額（借り換え後11～25年）	12万9,862円	11万897円
返済総額	3,895万8,631円	3,261万6,270円

月々の返済額で約1万9,000円～2万4,000円低くなり、返済総額では約634万円、かかった経費90万円を差し引いても544万円程度低くなります。

借り換えのタイミングを間違えなければ、上記のように3,500万円程度の借入に対して500～600万円も支払額を少なくできる可能性があります。

住宅ローンの借り換えに関するよくある質問

最後に、住宅ローンの借り換えに関するよくある質問を紹介します。

• 同じ銀行で住宅ローンは借り換えられるのか？
• 住宅ローンの借り換えはいつから可能なのか？
• 住宅ローンを借り換える際に得する条件は？

順番に回答していきます。

同じ銀行で住宅ローンは借り換えられる？

同じ金融機関では、住宅ローンの借り換えはできません。

金利タイプの変更は可能ですが、新規で借入するときと比べると金利の優遇幅なども小さいことが多く、借り換えるほどのメリットはありません。

借り換えを検討する場合は、現在の金融機関の住宅ローンは全額繰り上げ返済して、新たに別の金融機関で借入手続きをしましょう。

住宅ローンの借り換えはいつから可能？

住宅ローンにおける借り換え開始のタイミングは、金融機関によって設定条件が異なります。

例えば、フラット35の借り換え融資を申し込む際には、以下のような申込要件が設定されています。

• 借り換え対象の住宅ローン契約日から、フラット35の借り換え申し込み日まで1年以上が経過していること
• それまでの住宅ローン返済について、滞納などがなく正常に返済がされていること

このように、金融機関によって求める返済実績期間が異なり、中には2～3年の返済実績を求める場合もあるので事前にしっかり確認しましょう。

住宅ローンを借り換える際に得する条件は？

借り換え前後の金利差が大きいほど、借り換えの効果も大きくなります。合わせて、その金利が固定か変動かによっても、効果の程度が変わってきます。

低い変動金利のままで完済できれば、最も効果の高い借り換えになり、固定を選んでも以前の金利より低く借り換えられれば十分な効果が得られるでしょう。

住宅ローンの借り換えで後悔しないためにもタイミングを見極めよう

住宅ローンの借り換えで失敗しないコツは、将来の金利動向を踏まえた上で最も効果の高いタイミングで借り換えることです。

とはいえ、金利の動向や金利が上昇するタイミングを一般の方々が見極めるのは非常に困難なため、金融機関や住宅ローンに詳しい住宅メーカーなどに相談しましょう。

アイムの家では、お客さまのご要望に合わせた世界にひとつだけの『我が家』を提供していくことを第一に考えています。今回のテーマである住宅ローンの借り換えについても、お客さまのご要望に寄り添って提案いたします。

家づくりや住宅ローンの借り換えを検討する際は、ぜひアイムの家にお問合せください。

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※金利や制度は2023年4月時点のものです