土地購入に住宅ローンは利用可能?ローンの種類やメリットを詳しく解説
新築住宅の購入には資金計画が必須となりますが、大半の方は住宅ローンの利用を検討されることでしょう。
本記事では、土地の購入に住宅ローンは利用可能か、利用できるローンにはどのような種類があるのかなどについても解説していきます。
それぞれのローンにおけるメリット・デメリットについても紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。
土地購入に住宅ローンは利用可能?
はじめに、土地購入において住宅ローンは可能なのかについて解説します。
・土地購入のみの場合は住宅ローンを利用できない
・住宅ローン以外のローンを組むことは可能
結論として、土地購入のみで住宅ローンを利用することはできません。
その理由について、上記の2点を踏まえて解説します。
土地購入のみの場合は住宅ローンを利用できない
前述のとおり、土地購入のみで住宅ローンを利用することはできません。
理由は、住宅ローンは「居住用の住宅に対して融資」するため、建物がない土地のみの状態では住宅ローンの用途に即さないためです。
そのため、土地のみを購入するケースにおいては、住宅ローン以外の選択肢を視野に入れる必要が出てきます。
住宅ローン以外のローンを組むことは可能
土地のみの購入に住宅ローンは利用できませんが、住宅ローン以外のローンは利用可能です。
住宅ローンが利用できない土地購入のケースにおいては、その他のローンについて知っておく必要があるでしょう。
なお本記事では、建物を建てることを前提とした土地の購入において利用できるローンについて後述していきます。
土地購入に利用できるローンの種類
土地を先行して購入した際に利用できるローンは主に2種類です。
・つなぎ融資
・土地先行融資
なお上記の資金調達方法は、いずれも先行して購入した土地に建物を建てることを前提としています。
それぞれ詳しく解説していきましょう。
つなぎ融資
一つに「つなぎ融資」があります。
つなぎ融資とは、対象の土地に建築する建物が完成し、土地建物の住宅ローンの融資実行ができる状態になるまでの「つなぎ」です。
住宅ローンは最終的に土地・建物に対して融資するため、土地のみの購入での住宅ローンは利用できません。
そのため、つなぎ融資は土地購入から建物完成までの限定的な期間において利用できる融資となります。
土地先行融資
もう一つの選択肢として「土地先行融資」があります。
別名「分割実行」ともいわれる方法で、土地先行融資はつなぎ融資とは違って、住宅ローンにおける融資方法の一つです。
そのため、土地を先行して購入した場合においても、建物の融資も受けることが前提であれば、土地代金のみ先行して融資を受けることが可能となります。
土地先行融資は多くの金融機関で利用できる方法ですが、一部、分割実行に対応していない金融機関もあります。
土地を先行して購入するケースにおいて土地先行融資を利用するか、つなぎ融資を利用するのかは、利用予定の金融機関の条件などによって判断することになるでしょう。
土地購入でつなぎ融資を受けるメリット3選
ここまで、つなぎ融資と土地先行融資の2つの特徴を解説してきましたが、次はつなぎ融資を受けた場合のメリットについて解説します。
・融資が無担保で受けられる
・少ない自己資金で住宅を建てられる
・土地以外にもローンの利用が可能
上記、つなぎ融資のメリットについてそれぞれ解説していきます。
融資が無担保で受けられる
つなぎ融資は、無担保で受けられることがメリットの一つです。
ただし、無担保とはいえ土地購入から建物完成時までの「つなぎ」であることから、建物完成時における住宅ローンの融資額で、つなぎ融資代金を返済できることが前提です。
そのため、いくら無担保であっても返済計画の確定していない融資では審査が下りません。
少ない自己資金で住宅を建てられる
つなぎ融資を利用すれば、自己資金が少なく済みます。
建物を建築する際には着工金や中間金など、建物完成までに建築代金の一部を支払うケースがありますが、つなぎ融資はこれらについても融資が可能です。
そのためつなぎ融資は、土地購入から建物完成までにかかる建築費用についてもカバーできるため、自己資金が少なくても注文住宅を建てられます。
土地以外にもローンの利用が可能
つなぎ融資は土地代金以外の利用も可能です。
前述の着工金や中間金などの建築代金に利用できるうえ、土地購入時にかかる諸費用についても融資が可能となります。
もちろん、土地購入にかかわる費用であることが前提となりますが、例えば仲介手数料や登記費用などに対応しているため、資金の持ち出しを抑えられるでしょう。
土地購入でつなぎ融資を受けるデメリット2選
次は、土地購入でつなぎ融資を受けるデメリットについてご紹介します。
・金利が高い
・住宅ローン控除が受けられない
つなぎ融資の主なデメリットは上記の2点です。
これら2点について解説していきます。
金利が高い
つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。
前述のとおり、つなぎ融資は無担保で受けられるため、金融機関にとっては一定のリスクを請け負うことから、金利の設定はやや高めです。
住宅ローンの金利が1.5%前後であるのに対し、つなぎ融資の金利は3%前後が目安となるため、やはり割高といえます。
つなぎ融資の利用においては、上記金利を比較して判断する必要があるでしょう。
住宅ローン控除が受けられない
つなぎ融資自体は住宅ローン控除の対象外です。
ただし、基本的につなぎ融資は住宅ローンのつなぎが前提であり、住宅ローンの融資金によってつなぎ融資金を返済する場合においては、結果的に住宅ローン控除の対象となります。
一方で、住宅ローン控除を受けるには「自宅新築後6ヵ月以内、かつ年末までに入居していること」が必要です。
そのため、年末時点においてつなぎ融資のみを受けている状態で、建物が完成していない状態では住宅ローン控除を受けることができません。
年が明け、建物が完成して住宅ローンによってつなぎ融資金を返済して6ヵ月以内、かつ年末までに入居することで、住宅ローン控除を受けることができます。
土地購入で土地先行融資を受けるメリット2選
次は、土地購入における土地先行融資のメリットについてご紹介します。
・金利が低い
・住宅ローン控除が利用できる
土地先行のメリットは主に2点です。
以下に解説していきます。
金利が低い
前述のように、つなぎ融資を利用する場合は金利が高く設定されていますが、土地先行融資は住宅ローンの一部の融資を先行して受けられるため、つなぎ融資よりも低い金利で利用できます。
つまり、住宅ローンの金利がそのまま設定されるため、土地先行融資は比較的低い金利での利用が可能なことから、土地購入の大きなメリットといえるでしょう。
住宅ローン控除が利用できる
土地先行融資は住宅ローン控除も問題なく利用できます。
ただし、適用には一定の要件があり、土地先行融資を利用したからといって必ず住宅ローン控除が適用できるわけではないため注意が必要です。
住宅ローン控除は年末時点の残高0.7%相当額を、13年間にわたり所得税などから還付を受けられる制度のため、要件については必ず確認しましょう。
土地購入で土地先行融資を受けるデメリット2選
次は、土地購入における土地先行融資のデメリットのご紹介です。
・返済のスタートが早い
・諸費用が高くなる
土地先行融資のデメリットは主に2点となります。
返済のスタートが早い
土地先行融資は住宅ローンの返済スタートが早くなる点がデメリットです。
返済方法については大きく二通りあります。
1.土地購入分に相当する先行融資分を返済
2.上記先行融資分に相当する金利分のみを、建物分実行時まで返済
上記は金融機関によって運用方法が変わります。
土地先行融資分の支払いか、金利分のみの支払いのどちらかによって返済額は大きく変わる場合があり、負担にならないように事前に利用予定の金融機関に確認しましょう。
諸費用が高くなる
土地先行融資は、一部の諸費用が高くなります。
具体的には、先行融資の場合土地購入の際にも住宅ローンの抵当権を設定するため、つなぎ融資よりも登記費用が割高になり、この点はデメリットといえるでしょう。
土地購入でローンを利用する際の注意点3つ
ここまで、土地購入におけるつなぎ融資と土地先行融資のメリット・デメリットについて解説してきました。
次は、土地購入でローンを利用する場合の注意点について解説します。
・建築計画を同時進行で進める
・住宅ローン実行までの利息の支払い額を確認する
・自己資金が必要なタイミングに注意しておく
上記3点は、土地購入のローン利用において重要なポイントです。
順番に解説していきます。
建築計画を同時進行で進める
土地購入のローン利用においては、建築計画との同時進行が必須となります。
建築計画が進行していないと、スケジュールに連動した融資が受けられないためです。
建築計画の状況を把握し、然るべきタイミングで融資を受けられるよう進めましょう。
住宅ローン実行までの利息の支払い額を確認する
住宅ローン実行までにどの程度の利息がかかるのかを確認しておきましょう。
土地つなぎ融資、土地先行融資のどちらにおいても、かかる利息は一律ではなく利用金融機関によって違います。
そのため、資金計画の段階で土地・建物の融資実行時までにかかる利息を把握しておく必要があるでしょう。
自己資金が必要なタイミングに注意しておく
自己資金が必要な場合は、そのタイミングについて注意しておきましょう。
・土地・建物契約時の手付金および契約金
・土地取得時にかかる諸費用 ・建物着工時にかかる着工金 ・建物建築中の中間金 ・建物完成時までのローン返済 |
上記が、一般的に資金の支払いが必要となるタイミングです。
これらをローンによって調達ができない場合は、自己資金として準備する必要があります。
そのため、利用するローンがどこまでの費用をカバーできるのかを事前に確認したうえで進めましょう。
土地購入のローンに関するよくある質問
次は、土地購入のローンに関するよくある質問をまとめました。
・土地購入だけの場合でも住宅ローン控除を受けることはできる?
・土地購入時のローン審査で気を付けることは?
・土地購入後の確定申告を忘れたが後から還付は受けられる?
上記3点が土地購入におけるよくある質問として挙げられます。
詳しく解説していきましょう。
土地購入だけの場合でも住宅ローン控除を受けることはできる?
土地購入のみで住宅ローン控除を受けることはできません。
冒頭のとおり、住宅ローンは自己居住の住宅に融資するため、土地購入のみでの住宅ローン控除はおろか、住宅ローンの利用すらできないことになります。
住宅ローン、および住宅ローン控除を利用した場合には、土地の購入と建物の建築の両方を行う必要があるため、誤解のないように注意しましょう。
土地購入時のローン審査で気を付けることは?
土地購入時のローン審査において気を付けることは、全体の資金計画を明確にすることです。
土地購入時点で建物代金、および土地建物購入にかかる諸費用のどこまでをローン利用するのか、また必要な自己資金はいくらなのかを把握した上で審査する必要があります。
併せて、ご自身が借入できる融資可能額についても事前にシミュレーションした上で審査に臨みましょう。
土地購入後の確定申告を忘れたが後から還付は受けられる?
土地購入後にかかる税金としては、代表的なものに「不動産取得税」があり、要件によって還付が受けられるのですが、申告を忘れた場合でも後日還付請求が可能です。
通常、不動産取得税は土地の取得後60日以内に申告が必要となりますが、5年以内であれば還付請求ができます。
不動産取得税は、新築住宅においては特に大きな還付を受けられるため、上記期間内には必ず還付手続きを行いましょう。
まとめ:土地購入に利用できるローンを理解して家づくりの計画を進めよう
ここまで、土地購入に利用できるローンについて解説してきました。
つなぎ融資や先行融資など、土地購入にはさまざまな資金調達方法があります。
また、その利用方法によってかかる諸費用なども変わってくるため、ローンの流れや特徴についてよく理解することが必要だといえるでしょう。
本記事のまとめは以下のとおりです。
・つなぎ融資と分割融資は、用途は同じでもかかる費用や金利も違う点に注意
・土地のみの購入に住宅ローンは利用できない ・つなぎ融資の状態での住宅ローン控除は不可 |
アイムの家では明確な価格見積書の提示を徹底しています。
本記事における土地つなぎ融資や土地先行融資利用にかかる費用についても、詳しくご説明いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
※金利や制度は2022年5月時点のものです
コラム監修者情報
木場昌也
二級建築士/ 1級施工管理技士
【現場管理】注文住宅・店舗 110棟
【販売】注文住宅 79棟
入社歴23年。8年現場監督経験を経て営業職に。
震災後は県内の品質管理、着工数の平準化を図るため工事管理職に従事。また注文住宅の安定供給、品質賞の受賞に携わる。
その後、ZEH普及、高気密・高断熱商品の開発、販売、店長職を兼任。