この記事では、建て替えとリフォームはどちらが良いのか解説していきます。

家の経年劣化や家族構成の変化により、住宅の改修が必要になります。多くの家庭が、築年数が経った住宅を新しく建て替えるか、リフォームで改善するかという問題に直面します。

住まいは、私たちの生活にとって欠かせません。長く住み続ける住まいを建て替えるかリフォームするか、適切に選択することで、生活はより豊かになるでしょう。

この記事では、建て替えとリフォームのそれぞれについて、費用の違いやメリット・デメリットを解説していきます。建て替えかリフォームで悩んでいる人はぜひ最後までお読みください。

【この記事でわかること】

● 建て替えとリフォームの基本的な違い

● 建て替えとリフォームの費用と期間の比較

● 建て替えとリフォームの適切な選択のための判断基準

建て替えとリフォームの違い

ここでは、建て替えとリフォームの違いを解説します。

• 建て替えの定義
• リフォームの定義

順番に見ていきましょう。

建て替えの定義

建て替えとは、指定された土地上の既存建物を解体し、そこに新しい住宅を建設する行為です。

現代の住宅市場では、住宅の老朽化に伴い建て替えの需要が増加しています。しかし、建て替えが可能かどうかは、一定の法的制約に左右されるため、すべての住宅で実施可能なわけではありません。

例えば建築基準法では、建物が再建築される場合、その土地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要がある（※）など、特定の条件を満たす必要があります。

そのため、お持ちの不動産が再建築可能な物件であるかを事前に確認することが重要です。

※参考：建築基準法（第四十三条）｜e-Gov法令検索

リフォームの定義

リフォームは、既存の建物の基本構造を維持しつつ部分的な改修や修繕、増築を行い、新築に近い状態に改善することを指します。

リフォームの範囲は多岐にわたり、水回りの更新や屋根・外壁の修繕のみを行う部分リフォームから、内装や設備を全面的に新しくするフルリフォームまであります。

具体的には主に以下のものが含まれます。

• 壁紙や床材の張り替え
• 設備の更新
• 外壁の塗り替え

また、増築やバリアフリー化のための改修作業もリフォームに含まれます。

建て替え・リフォームを費用相場で比較

ここでは、建て替え・リフォームを費用相場で比較していきます。比較する前に、リフォームにはリノベーションとフルリフォームがあることを知っておく必要があります。

リノベーションは、既存の建物に改修を加えて価値を向上させることです。中古の物件を購入し、間取りや配管の工夫を通じて自分の好みに合わせた住まいに変えたり、家族構成の変化に対応した住環境を作り出したりする際に活用できます。

リノベーションは単に既存のマイナスを解消するリフォームから一歩進み、機能性やデザインを含めた多面的な価値向上を目指した取り組みです。

一方でフルリフォームは、中古住宅を大規模に改修することです。建物の骨組みを生かしつつ全面的に改修する”スケルトンリフォーム”もフルリフォームに含まれます。

スケルトンリフォームでは、床や壁をすべて取り除き基本構造のみに戻すことで、全体的な再構築が可能です。フルリフォームは、リフォームによる単なる部分的な改良を超えて、見た目や機能において大幅な改良を施します。

ここでは、建て替えやリノベーション、フルリフォームの費用相場を比較し、それぞれの特徴を詳しく解説します。

建て替えの費用相場

建て替えの費用相場はその規模や内容によって大きく異なりますが、一般的には約1,500万～4,500万円の範囲になります。単純に新しい家を建てるための建設費だけでなく、解体作業の費用、廃棄物の処理費用も含まれます。

含まれない主な費用は、以下の通りです。

• 新築工事に付随する付帯工事費
• 建て替え期間中の仮住まいと引越しにかかる費用
• 建物解体後の建物滅失登記、新築後の建物表題登記および所有権保存登記のための法務費用
• 地盤調査費
• 不動産取得税・印紙税などの税金や法定費用

建て替えには多くの費用が関連しており、計画を進める際にはすべての費用を考慮することが重要です。

リノベーションの費用相場

戸建て住宅のリノベーション費用相場は、総額で約1,000万～2,500万円程度が一般的です。リノベーションの総費用は、改修する範囲の広さや住宅の現在の状態、選択される設備のグレード、配管や配線の位置変更の有無などによって左右されます。

特に築年数が古い建物では、耐震補強や断熱材の追加・劣化した部分の修繕など、改修が必要な箇所が増えるため費用が高くなりがちです。

リノベーションの範囲が内装限定か、内装および外装を含む全面的なリノベーションかによっても、費用は大きく異なります。

工事に使用する木材やその他の建築材料のコスト、専門職人の手間賃は、施工面積の延べ坪数に比例して増加するため、広い住宅ほどリノベーション費用が高額になると見込まれます。

リノベーションは多くの要因により費用が変動するため、具体的な計画を立てる際には、専門家と相談して正確な見積もりを取ることがおすすめです。

フルリフォーム（全面リフォーム）の費用相場

フルリフォーム（全面リフォーム）の費用相場は、一般的に約400万～2,500万円です。大掛かりな改修作業を含むため、総額には大きな差が出ることがあります。

リフォームの際、基本的に改修費用以外に必要な追加費用はほとんどありませんが、仮住まいや引越しに関わる費用が発生する場合があります。

また、増築や減築を伴うリフォームの場合、床面積の変更により建物の変更登記が必要になるため、その手続きには追加の費用がかかることが一般的です。

さらに、リフォームの対象となる建物が木造の場合は費用が比較的低く抑えられますが、鉄筋コンクリート（RC）造などのより頑丈な構造物では、それに応じて費用が高くなります。

フルリフォームを検討する際には、具体的な工事内容と必要な予算を事前にしっかりと計画することが重要です。工事の規模や範囲、使用する材料に応じて、詳細な見積もりを専門家から取ることをおすすめします。

建て替え・リフォームをメリット・デメリットで比較

リフォームと建て替え、どちらを選ぶべきかの判断には、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解することが不可欠です。

ここでは、以下の順で解説していきます。

• 建て替えのメリット
• 建て替えのデメリット
• リフォーム（フルリフォーム）のメリット
• リフォーム（フルリフォーム）のデメリット

順番に見ていきましょう。

建て替えのメリット

建て替えの主なメリットは以下の通りです。

• 自分の理想の住まいを実現できる
• 最新の建築基準に適合した安全な住まいになる

建て替えを選択すれば、間取りや内装、設備などを一から計画し、自分の理想とする住まいを実現することが可能です。リフォームでは対応が困難となる根本的な問題も、建て替えによりほぼ解消できます。

また、建て替えで新たに建築することで、最新の耐震基準に適合した建物を建設でき、安全性が高い住まいを確保できます。自然災害が頻発する現代において、非常に大きなメリットです。

建て替えのデメリット

建て替えの主なデメリットは以下の通りです。

• コストが割高になりがちである
• 建て替えに時間がかかる
• 諸費用が多い

建て替えは新しい住宅を建設するため、コストが割高になりがちです。建物の解体費用、新築工事費用などによって出費が大きくなることが一般的です。

建て替えの工事には、建物の解体から新築までの一連の工程が含まれるため、完了までに3～8ヶ月程度を要することがあります。仮住まいが必要になることもあり、生活に不便さを感じるでしょう。

建て替えを行うと、新しい建物に関して不動産取得税や固定資産税・都市計画税・登録免許税など、さまざまな税金がかかります。税金により、建築に関連する費用はさらに増加します。

リフォーム（フルリフォーム）のメリット

リフォーム（フルリフォーム）の主要なメリットは以下の通りです。

• 建築コストが低い
• 住みながら改修できることもある
• 工事期間が短い

フルリフォームでも新築に比べて全体的な費用が抑えられるため、経済的にもお得です。特に部分リフォームの場合、さらにコストを下げることが可能です。

また全面リフォームでも、工事を段階的に行うことで住みながら改修を進められます。仮住まいへの移動が不要となるため、その分のコストと手間を省けるでしょう。

大規模なリフォームやリノベーションでも、通常は1～5ヶ月程度で完了します。部分的な改修であれば1日から数週間で終わることが多く、すぐに生活環境を改善できます。

リフォーム（フルリフォーム）のデメリット

リフォーム（フルリフォーム）の主なデメリットは以下の通りです。

• 変更できる範囲は建物の構造によって制限される
• 追加費用が発生しやすい

リフォームの場合、既存の建物の枠組みを活用するため、建て替え時と比べて間取りやデザインの自由度が制限されます。そのため、完全に理想の家を作ることが困難です。

フルリフォームで特定のデザインや機能を実現したい場合、当初の予算を超える追加費用が必要になることがあります。また古い建物の場合、見た目以上に内部の劣化が進んでいることが多く、予想外の補修費用がかかることがあります。

建て替え・リフォームを築年数で比較

建て替えとリフォームの選択は、費用だけでなく、メリットやデメリットを考慮してもなお判断が難しい場合があります。そこで、建物の築年数に焦点を当てて、どちらの方法がより適しているか比較します。

• 築25年
• 築30年
• 築40年
• 築50年

順番に解説していきます。

築25年

築25年の場合、リフォームでの対応範囲は、かなり大きいといえるでしょう。築25年の住宅では、水回り設備や外壁・屋根など、一部の設備が寿命を迎える可能性があります。

一般的にキッチンやバスルームといった水回り設備は、約20～25年が寿命です。外壁や屋根の屋外設備も、定期的な点検をしなかった場合、新築から約10年で寿命に達することがあります。

ただし、日常的に適切なメンテナンスが行われている家では、設備が平均寿命よりも長持ちするでしょう。

築25年を迎えた住宅でも、基礎部分に問題がなければ設備などのリフォームで対応可能な場合が多くあります。耐震や断熱性能が良好な住宅は、リフォームを通じてさらに快適な居住空間へと改善することが期待できます。

築30年

築30年の住宅も、リフォームである程度対応できるでしょう。

一般的に、一戸建ての寿命は築30年とされることが多いですが、あくまで一般的な指標に過ぎません。寿命のほかに「耐用年数」という用語もありますが、法律で定められた減価償却のための期間であり、実際の建物の使用可能年数を示すものではありません。

例えば、木造戸建て住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、適切なメンテナンスを施すことで、実際の使用期間はこれを大幅に超えることが可能です。

築30年の住宅も、適切なリフォームを行うことでさらに数十年快適に暮らせるでしょう。

ただし、住宅の寿命は使用方法やメンテナンスの状況に大きく依存します。例えば、シロアリの対策を怠ったり適切な防水処理を行わなかったりした場合、建物の寿命が短くなるリスクが高いため、建て替えを検討することも重要です。

築40年

築40年経っている住宅では、建て替えを検討することをおすすめします。

築40年を迎えると、住宅のさまざまな部分に問題が顕著になることが一般的です。床や壁紙の損傷、水回りの劣化など、多くの部分でダメージが目立つようになります。

また、40年前の住宅は気密性が低く設計されているので、冷暖房の効率が低下し、結露やカビの発生が問題になります。

専門家によるインスペクション（建物状況調査）を実施し、建物の現状と将来の見込みを総合的に考慮した上でリフォームが良いか建て替えが良いか判断しましょう。

築50年

築50年を超える戸建て住宅では、多くの場合、建て替えが推奨されます。1981年以前に建設された多くの住宅は、旧耐震基準に基づいて建てられています。そのため、現在の耐震基準に適合していない可能性が高いといえます。

過去50年間に断熱技術も大きく進歩しており、旧式の家では冬の寒さ対策が現代の住宅に比べて劣ることが一般的です。

また、長期間の使用により住宅の各部が劣化しており、リフォームによる改修を行っても根本的な問題が解決されない場合があります。特に、基礎構造や重要な構造部分の老朽化は、単純なリフォームでは対処が困難です。

専門家によるインスペクションを実施した上で、建て替えを検討することをおすすめします。

建て替え・リフォームを向いている人の特徴で比較

ここでは、建て替え・リフォームについて、向いている人の特徴を比較していきます。

• 建て替えが向いているケース
• リフォームが向いているケース

順番に見ていきましょう。

建て替えが向いているケース

建て替えが適しているケースを詳しく見てみましょう。

• 家を将来の世代に引き継ぐ計画がある場合
• 耐震補強やシロアリ被害などのリスクを根本から解決したい場合
• 間取りや断熱性などを大幅に改善したい場合
• リフォームと建て替えの見積もり金額に大きな差がない場合
• 建物が傷んでおり、耐震性能が不十分だが、長期的に同じ土地で暮らしたい場合

家族がその土地で引き続き長く住み続けることを希望している場合、建て替えによって新しい基準に沿った耐久性のある家を建てることが理想的です。

また、耐震性やシロアリ被害など、現在の住宅の構造的な問題を解消し、より安全な住環境を実現したい場合には建て替えが有効です。

さらに、間取りの変更や断熱性の向上はリフォームでは難しい場合がほとんどです。ライフスタイルの変化に合わせて住空間を最適化したいと考えている場合、建て替えでは自由度の高い設計が可能なため、希望に沿った住まいを得られます。

上記のケースでは、長期的な視点で見ると建て替えのほうが向いているといえます。

リフォームが向いているケース

リフォームが適しているケースを詳しく見てみましょう。

• 今後も長く住み続ける確証がない場合
• 耐震性の不安やシロアリ被害のリスクが低い場合
• 将来2世帯住宅への変更を考えている場合
• できるだけ工事費を少額に抑えたい場合
• 住み替える予定や将来的に大規模な工事を行う予定がある場合

近い将来の住み替えや移動の可能性がある場合、大規模な建て替えやフルリフォームを避け、必要最低限のリフォームに留めることが賢明です。

また、建物の構造的な問題が少なければ、全面的な建て替えではなく部分的なリフォームで住環境を改善できます。

さらに、家族構成の変化に柔軟に対応できるように今は小規模なリフォームで対応し、将来的に必要に応じてさらに大規模な改修を行うことも可能です。

上記のケースでは、すぐに莫大な費用を費やす必要はなく、必要に応じたリフォームで済ませられるでしょう。リフォームにより、少ない費用で一定の生活の質を保ちながら、将来の大きな変更に備えることが可能です。

建て替えとリフォームは事例を見てから判断しよう

ここまで建て替えとリフォームの違いや、どちらを選ぶべきかの判断基準について詳しく解説しました。

それぞれの住宅の条件は大きく異なるため、一概にどちらが適切か断言するのは困難です。

どのような家を作っていくのが良いか検討することが難しい場合は、展示場などで事例を見て施工会社に相談することがおすすめです。

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