憧れのマイホームを考える時間は、新しいライフスタイルを想像したり、間取りやインテリアを考えたりと夢が膨らみます。

 

でも、「35歳でも住宅ローンは組める？」実際に購入したら「月々の返済額はどのくらい？」など、30代後半になると不安に感じる人がいると思います。

 

そんな人へ本コラムでは、35歳からの住宅ローンを検証し適正度をご紹介、くわえて、知っておきたい住宅ローンの賢い利用法を解説します。

 

このコラムで分かること

• 住宅ローンを組む適正な年齢が分かる
• 35歳から住宅ローンを組むときの注意点が分かる
• 借入金額ごとの返済額の目安が分かる
• 住宅ローンに関わるお得な制度が分かる

 

上記を中心に解説していきます。

35歳からでも住宅ローンは組める？

35歳からでも住宅ローンは組めますのでご安心ください。けっして遅くはありません。

 

住宅ローンは一般的に35年や40年など長い期間をかけて少しずつ返済していきますので、借り入れの開始年齢は、30歳頃までと若いほどよいと思われている人も多いでしょう。

 

住宅支援機構による「フラット35利用者調査2020年」では、中心的利用者層は30歳代となっており全体の40%近くを占めています。

 

それによりますと、住宅ローンを申し込む人の平均年齢は上昇傾向が示されており、その平均年齢は40.3歳になります。

 

したがって、現実的には35歳からの借り入れは、むしろ少し早いといえるのかもしれません。

住宅支援機構フラット35利用者調査

30歳半ばは収入の安定期へ

一般的に30代後半ともなると収入が安定することも多くなり、役職に就くなど信用が高まることで、ローン審査に通りやすくなるケースも多いといわれています。

 

住宅ローンは年収や資産背景、勤務先の属性や勤続年数、健康状態などさまざまな項目によって審査され、融資の適否が決まります。

 

一概に35歳の人が誰でも住宅ローンが組めるとはいえませんが、「勤続年数が10年を超える」「安定収入がある」など、与信の評価が上がり始める年代でもあり審査に有利です。

住宅ローンを組む年齢は35歳までがおすすめ

住宅ローンを組むにあたって、適正とされる年齢は35歳までといわれています。

 

20代後半もしくは30代前半で結婚したり、お子様を授かったりした人の中には「何歳までに家を買うのが良いのか」と、先々のことを気にかけているのではないでしょうか。

 

人生の一大イベントを迎え、無理のない返済をするには「どんなタイミングで住宅を購入すべきか」と思われるのでしょう。

 

そのタイミングは35歳までがおすすめ！根拠を探ってまいります。

住宅ローンを組む年齢は35歳までがおすすめな理由

長い年月にわたって毎月払い続けることを考えると、住宅ローンの借入額やローンを組むタイミングは慎重にならねばなりません。

 

近年では晩婚化や雇用形態の多様化、そして住宅価格の上昇もあり、住宅ローンの完済時の年齢が遅くなる傾向があります。

 

その傾向は、金融機関の立場からすると好まざる実情となります。住宅ローンを組むときの借入時年齢と完済時年齢は、年収や勤続年数より、審査では重要視されているからです。

 

つまり、最長の35年ローンを組む場合の理想とする完済時年齢は、将来は現役世代に想定される70歳まで、そのため借入時年齢は35歳までが最適とされています。

 

一般的に、借入審査は年収の高さや手持ち資産の多さが有利とされますが、住宅ローンについては完済時年齢にウエイトが置かれ「若いから通らない」ことはありません。

 

参考：国土交通省報告書・融資を行う際に考慮する項目

 

35歳までに住宅ローンを組むメリット

いくつもある35歳までに住宅ローンを組むメリットは、次の通りです。

 

• 審査に通りやすいく長期ローンが組める
• 借入可能額が多くなり理想とする計画が立てられる
• 中途借り換えがしやすい

 

人生100年時代に入り、退職までに住宅ローンの支払いを終え、退職金や年金はその後の長い老後資金に回せることが理想となります。

 

35歳までに住宅ローンを組めば審査も通りやすく、30年以上の長期ローンの利用も可能となり、月づきの返済額も抑えられてライフプランが立てやすくなるでしょう。

 

低金利の恩恵もあって、借入期間が長ければ返済にゆとりが生まれ、借入金額を大きくできます。それにより、妥協しない間取りや設備の計画が可能となります。

 

今より好条件な金融機関に借り換えを検討する場面も想定されます。その条件が厳しくなる（50歳前後）まで、大きく元金を減らすことができるので借り換えに有利となるのです。

35歳から住宅ローンを組む場合の毎月の返済額

実際に住宅ローンを組むと、毎月どのくらいの返済になるのか気になります。

 

直近の住宅ローン金利（2021年8月時点）は、変動金利型住宅ローンが0.625%から、10年固定金利型住宅ローンは0.850％前後、フラット35は1.10％が相場となっています。

 

借入金額別の試算は次の通りです。

 

毎月の返済額と年間返済額の試算例です。試算条件は元利均等返済、35年フルローン、諸費用は除く、ボーナス返済はなしとしています。

現状では、定年退職後（5年程度）も残債を支払う必要があります。

借入金額2,000万円

借入金利（年率）	毎月の返済額	年間の総返済額
変動金利（0.625％）	53,029円	636,348円
固定10年金利（0.85％）	55,069円	660828円
固定15年金利（1.25％）	58,816円	705,792円
固定20年金利（1.3％）	59,296円	711,552円

 

毎月の返済額は53,029円、トータルの返済額は2,227万円（利息分2,272,180円）となります。

 

月々の手取り収入が20万円以上あれば、変動・固定金利ともに無理なく返済できるでしょう。

 

フラット35を利用の場合の概算は、毎月の返済額は56,363円、トータルの返済額は2,

375万円（利息分3,751,084円）、毎月の返済額は3,300円ほど上がります。

借入金額3,000万円

借入金利（年率）	毎月の返済額	年間の総返済額
変動金利（0.625％）	79,543円	954,516円
固定10年金利（0.85％）	82,604円	991,248円
固定15年金利（1.25％）	88,224円	1,058,688円
固定20年金利（1.3％）	88,944円	1,067328円

 

毎月の返済額は79,543円、トータルの返済額は？3,340万円（利息分3,408,060円）となります。

 

月々の手取り収入が27万円以上あれば、変動・固定金利ともに無理なく返済できるでしょう。

 

フラット35を利用の場合の概算は、毎月の返済額は84,545円、トータルの返済額は3,562万円（利息分5,626,668円）、毎月の返済額は28,000円ほど上がります。

 

長期固定金利を検討されても、毎月の手取りが30万円あれば安心でしょう。

借入金額4,000万円

借入金利（年率）	毎月の返済額	年間の総返済額
変動金利（0.625％）	106.058円	1,272,696円
固定10年金利（0.85％）	110,138円	1,321,656円
固定15年金利（1.25％）	117,632円	1,411,584円
固定20年金利（1.3％）	118,592円	1,423,104円

毎月の返済額は106,058円、トータルの返済額は4,454万円（利息分4,544,360円）となります。

 

月々の手取り収入が36万円以上あれば返済は可能ですが、35歳の平均年収は420万円となるため、上限に迫る借入額と考えられます。

 

フラット35を利用の場合の概算は、毎月の返済額は112,727円、トータルの返済額は4,750万円（利息分7,502,252円）、毎月の返済額は28,100円ほど上がります。

 

長期固定金利を検討する場合は、毎月の手取りが38万円以上必要になります。ボーナス併用や頭金を検討するとよいでしょう。

借入金額5,000万円

借入金利（年率）	毎月の返済額	年間の総返済額
変動金利（0.625％）	132,572円	1,590,864円
固定10年金利（0.85％）	137,673円	1,652,076円
固定15年金利（1.25％）	147,041円	1,764,492円
固定20年金利（1.3％）	148,240円	1,778,880円

 

毎月の返済額は132,572円、トータルの返済額は5,937万円（利息分9,377,836円）となります。

 

月々の手取り収入は45万円以上が必要となり、現実では厳しい収入ではないでしょうか。

 

金融機関から自己資金を求められたり保全のための預金を要求されたりと、審査基準は厳しい状況になるでしょう。

 

フラット35を利用の場合の概算は、毎月の返済額は140,909円、トータルの返済額は5,937万円（利息分9,377,836円）、毎月の返済額はこれも28,100円ほど上がります。

 

この場合は、現実的にはマイホームプランの見直しが必要になり、事業費の減額を検討することになるでしょう。

 

共働きで世帯収入が600万円を超えるのであれば、別途メニューの夫婦共有で借入する「ペアローン」を組めれば、借り入れは可能と考えられます。

35歳から住宅ローンを組む場合の注意点

35歳からの住宅ローンは、長期返済が可能なために借入金額が最大化しやすく、借りられる上限を借りると老後破産のリスクを含みます。

 

公的年金の収入が大半を占める定年退職後に、住宅ローン返済に退職金や貯蓄を取り崩すようでは、金銭ストレスを常に抱えた老後を過ごすことになります。

 

そうならないためには、背伸びしない借入金額に抑える、頭金を用意する、家計にゆとりができた段階で繰り上げ返済をおこなうなど、早めに返済することを心がけましょう。

 

また、貯蓄の他にお子様の成長に合わせた「教育資金」、修繕など住宅に関わる「住宅資金」、病気や失業に備える「保険資金」、この3大資金の捻出も考えなければなりません。

 

最悪の状況も踏まえて、余裕が持てる住宅ローンを組むことが大切です。

将来設計や返済計画を立てる

ライフイベントを考えた将来設計図で、いつどのくらいのお金が必要になるか予想し、将来の家計状況から返済計画（元金内入れ・繰り上げ返済など）を立てましょう。

 

お子様がいる場合は教育費の出費が「○○年に○○円かかる」など、高校・大学入学時を想定して具体的に記してください。

 

また、「○○年頃には手取りがこれくらい増えそう」から、老後のために「月々○○円」は貯蓄に回そう、「銀行へ○○円ほど内入れしよう」などと計画しましょう。

 

将来は屋根や外壁などマイホームの修繕、部屋や設備のリニューアルなどで出費がかさむことを想定することも大切です。

 

そして、病気や失業などのアクシデントがあっても、住宅ローンの支払いは続くということを想定しなければなりません。

 

将来の家計状況を把握するために「○頃○○円くらい」の出費があるか、「いつまでにいくら貯蓄しなければならない」など、ライフプランを一度しっかり作ってみましょう。

 

便利ツールで家計をチェック：FP協会

住宅ローンの支払いは年収の25％以下にする

年収に占める年間返済額の割合を「返済比率」と呼びます。返済比率から考える住宅ローン借入額は、年収の20～25％程度が妥当とされています。

 

返済比率を30～35％と高めにするほど借入金額も増えますが、返済期間が長くなり家計の負担も増大します。

 

35歳の平均年収は420万円、返済比率（35年ローン、1.5％）から試算する借入額のおおよその目安は、30％で3,300万円、25％で2,800万円、20％で2,200万円です。

35歳から住宅ローンを組む場合に活用できる制度

 

将来設計でシミュレーションした計画の実現を援護してくれる、住宅ローンを組む場合に活用できる4つの制度を解説します。

 

マイホーム購入には、家具や家電の新調といったさまざまな費用が発生します。制度を賢く活用することで、新居にかかるコストを捻出できる場合があります。是非検討しましょう。

 

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に、まとまった額をローンの一部または全部を返済する方法です。

 

返済分はすべて元金のみに充当されるので、支払い利息が減りその後の返済額を下げたり、返済期間を短縮したりすることが可能となります。

 

毎月決まった金額を少しずつ返済していく中で、思わぬ大きな収入があったときやお金に余裕ができたときに検討しましょう。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済期間中に万が一のことが発生した場合に、生命保険会社がローンの残債を肩代わりしてくれる保険です。短く「団信」とも呼ばれます。

 

加入が条件の金融機関もありますが、保険料の一括支払いは負担が大きいと感じる人は、住宅ローン金利に少し上乗せすることで負担なく支払いができます。

 

これは不慮の事態に備えるためにも、年齢が嵩めば病気や怪我などのリスクも高まるので、加入しておくと安心です。

住宅ローン減税制度

住宅ローン減税制度とは、毎年末の「住宅ローン残高」または「住宅の取得対価」のいずれか少ない方の金額の1%が10年間（条件により13年）所得税額から控除される制度です。

 

住宅の取得対価とは、住宅・土地の購入代金と諸費用の一部の合計額です。また、所得税額からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

 

3500万円を借りた標準家庭のモデルケースでは、本来は所得税＋住民税＝44万円がこの制度を利用することで30万円前後が減額、10年間の合計で290万円ほど軽減されます。

 

すまい給付金

すまい給付金とは、消費税率の引上げによるマイホーム取得者の負担を緩和するために創設された制度です。

 

消費税率が8％時に住宅を購入した場合、年間収入額の目安が510万円以下の人を対象に最大30万円が給付されます。

 

10％時に住宅を購入した場合は、年間収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円を給付するものです。

まとめ

35歳までが住宅ローンを組む「適正年齢」と、お解りいただけましたでしょうか。

 

将来設計や返済計画を作成することで、「無理のない毎月の返済額か」「完済の日まで返済し続けることができそうか」をイメージすることができます。

 

利用できる制度を活用することで、リスクに備えたり、貯蓄の原資ができたりします。

 

セカンドライフを安心して迎えるためにも、「35歳までの住宅ローン」を検討してみてください。

 

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※金利や制度は2021年8月時点のものです