建築面積とは、建物を真上から見た時の外周から求めた面積を指し、「建坪（たてつぼ）」ともよばれます。建物は1階部分が最も広くなる作りが安定しやすいので、「1階部分の面積＝建築面積」という建物が一般的です。しかし、2階部分が1階部分より大きな建物であれば、2階部分を地面に投影した面積を建築面積と考えましょう。

建ぺい率（建物の面積の敷地面積に占める割合）は、この建築面積を土地面積で割った数値です。土地にはそれぞれ、用途地域との組み合わせによって建ぺい率の上限が定められています。建ぺい率の上限は、30～80％です。

たとえば、敷地面積60坪の土地に総2階建ての延床面積35坪の住宅を建築する場合、建築面積は概ね17.5坪となり、建ぺい率は約29.2％となります。60坪の土地で建ぺい率の上限が50％と定められているなら、建築面積の上限は30坪です。その場合は、この範囲内に収まるよう設計しなければなりません。

「防火地域」や「準防火地域」では、「耐火建築物」や「準耐火建築物」の基準に適合するよう建物の構造が制限されます。それを考慮し、2019年（令和元年）6月に施工された「建築基準法の一部を改正する法律」では、これらの地域の耐火・準耐火建築物の建ぺい率が10％緩和されました。

この法律が施行された背景には、新潟県の糸魚川大規模火災をはじめとする大規模火災の甚大な被害があります。防火地域・準防火地域では新たな建物を建てる際、耐火・準耐火構造の採用はもちろん、建ぺい率等の基準に則った設計にしなければなりません。

しかし、古い構造のまま建っている建物も数多くあります。これらに対して建ぺい率を緩和することで、耐火性能に優れた新しい建物への建て替えを促進する目的で、改正法が施行されました。

これに加え、交差点や道路と公園、道路と河川などに敷地の2辺以上が一定以上の割合で接している角地は、同様に建ぺい率が10％緩和されます。ただしこの緩和措置を受けられるエリアは、特定行政庁（原則として人口25万人以上の市または都道府県の長）が指定する地域内に限られます。

対象となる行政庁によって、緩和の適用対象となる角地の定義が異なる場合があるので、目的の敷地が要件に当てはまるかどうかは確認してみましょう。この要件に当てはまるかどうかという点は、建物の設計に大きく影響します。

両方の要件に当てはまっていれば、防火地域・準防火地域の耐火建築物に対する緩和と、角地に対する緩和は併用が可能です。併用できれば、20％も建ぺい率が緩和されるので、設計の条件が大きく変わってきます。

延床面積（建物面積）

延床面積と建物面積は同じものです。建物のすべての階の床面積を合計した数値を指します。

一戸建ての場合は壁心（壁の中心部分）からの面積を延床面積として使用しますが、マンションだと壁の内側部分の面積を測定した「内法（うちのり）面積（登記簿面積）」を使用します。そのため、壁の内部はエントランスやエレベーター、廊下などと同様に共有部分となり、区分所有者の専有部分とはなりません。

正確には躯体の上に取り付けられた石膏ボードや合板、クロス、床材などといった内装材は、区分所有者の専有部になります。それより内側にある、鉄筋コンクリート等の躯体部分は共有部になるので、延床面積に算入されません。

敷地に対する屋内空間の広さを表す容積率は、この延床面積をもとに算出します。たとえば、先ほどの例で出した60坪の土地に総2階建ての延床面積35坪の住宅を建てる場合、容積率は約58％です。

容積率の上限も用途地域との組み合わせによって50～1,300％の間で定められており、たとえば、60坪に対して容積率100％なら延べ床面積60坪までの建物が建築できます。ただし前面の道路幅が12m未満の場合、住居系の用途地域の場所だと道路幅×0.4、そのほかの用途地域の場所だと道路幅×0.6によって求めた数値と、既定の容積率のうち、どちらか小さいほうの数値が適用されます。

つまり、道路幅がごく狭い土地では、あまり延床面積の大きな建物を建てられないということです。

たとえば、低層住宅地では「建ぺい率50％、容積率100％」といった土地がよく見られます。また、高級住宅地などでは「建ぺい率30％、容積率60％」といった土地もあります。こうした土地では敷地面積に対して建てられる建物が小さいので、一般的な2階建ての木造住宅を建てるにも、かなり広い敷地を手に入れる必要があります。

容積率が数百％という土地なら、階数の多いマンションなどを建てることが可能です。

敷地面積（土地面積）

敷地面積は、文字通り建物の敷地の面積です。正確な数値は真上から土地を見下ろした状態の投影図で算出します。

登記簿に記載されている登記簿面積は、明治時代の古い情報をもとにしています。そのため実際の敷地を計測して求めた実測面積との間に、多少の差異があるケースも珍しくありません。工事の前には、正確な測量によって実測面積を算出します。

延床面積に含まれないもの

建物の内部であっても、一部の部分は延べ床面積に算入されません。

たとえば、地階（地盤面から高さ1m以下に天井が設けられた部屋）は、延床面積全体の3分の1までの広さであれば、容積率を算定する際の延床面積に算入されません。それ以上の広さだと、超えた部分を延床面積に算入します。

また、延床面積の5分の1までの車庫も、容積率を算定する際の延床面積に含まれません。超えた部分のみが延床面積に算入されることとなります。天井高が1.4m以下で、直下階の2分の1までの床面積の空間（＝ロフトや小屋裏収納）も、延床面積には含まれないことになっています。

行政によっては通常はロフト扱いの空間でも、固定式のはしごや階段で出入りする場合は延床面積に算入したり、窓の有無にも制限を設けたりしているケースがあります。そのため、一概に「この面積と屋根の高さの基準さえ守っていれば算入されない」とはいえません。設計の際は、その地域の事情に通じている設計事務所に設計を依頼しましょう。

さらにバルコニーやベランダ、玄関ポーチなどのうち、外壁から2m以内の部分も算入対象外となります。ただし外壁から2m以上の広さがある場合は、超えた部分のみ算入します。

ロフトの面積はその階の2分の1以下が上限となります。玄関や庇（ひさし）も、奥行き2mを超える場合は延床面積に算入されます。

バルコニーやテラス、屋外階段がある物件の建築面積

建築面積の算出は、延床面積とはまた違ってきます。バルコニーやテラスなどがある建物だと、次のような方法で計算することになります。

柱がない場合

バルコニーやテラスといった建物から突き出した部分に柱がない場合は、外壁から突き出している部分が1m以内かどうかで計算が変わってきます。

1m以内の場合は、建築面積に含める必要がありません。突き出している部分が1mを超えている場合は、先端から1m内側に入った部分までを建築面積に含めましょう。

柱がある場合

バルコニーやテラス、屋外階段、玄関ポーチなどの飛び出た部分に柱がある場合は、計算が次のように少し複雑になります。

建築面積に参入する部分＝（柱と住居の外壁で作られる四角形の面積）＋（先端から1m内側に入った部分）

つまり、柱がある場合はその内側が建築面積に算入されます。それ以外の部分は柱がない場合と同様に、突き出している部分が1m以内かどうかで変わってきます。たとえば次のような形の住宅で、丸い部分が柱だとすると、黄色の部分が建築面積に算入されます。

登記簿上の数値

建物を建築すると不動産登記簿にも情報を登録しますが、登記簿上の床面積は建築確認申請上の延床面積と異なります。ご紹介したように、建築基準法では庇（ひさし）や駐車場の一部などを建築面積に算入するのに対し、不動産登記法ではそれらを概ね算入しないためです。

それにより登記面積のほうが少なくなることが多いのですが、建ぺい率や容積率は建築基準法上の数値で計算されるため、違法建築とならないよう基準にのっとった内容で計算することが大切です。

まとめ

家づくりにまつわる3つの面積、「建築面積」「延床面積」「敷地面積」の違いについてご理解いただけたでしょうか。建築面積は建ぺい率の算出に、延床面積は容積率の算出に、それぞれ使用されます。

こうした土地に対する基準や規制を理解せずに購入してしまうと、希望する家が建てられず、ライフプランがくるってしまう原因ともなりかねません。たとえば「広い平屋住宅を建てたかったのに、建ぺい率が低くて建てられない！」「3階建てを建てれば十分な部屋数が確保できると思ったのに、2階建てしか建てられないから部屋数が足りない！」といったケースがよく見られます。

こうした事態を防ぐためにも、住宅の敷地を購入する前にはハウスメーカーを決めておくことをおすすめします。ハウスメーカーが決まっていれば、購入前に希望するプランが建てられる土地かどうか、規制や用途地域を含めて確認してもらえるためです。

当社では家づくりに適した敷地のご紹介もしており、家づくりと並行して土地探しのご相談にもご対応しております。希望に合う土地を探しておられる方も、まずはご希望をお聞かせください。

コラム監修者情報

木場昌也

二級建築士/ 1級施工管理技士
【現場管理】注文住宅・店舗　110棟
【販売】注文住宅　79棟

入社歴23年。8年現場監督経験を経て営業職に。
震災後は県内の品質管理、着工数の平準化を図るため工事管理職に従事。また注文住宅の安定供給、品質賞の受賞に携わる。
その後、ZEH普及、高気密・高断熱商品の開発、販売、店長職を兼任。