住宅ローンでは民間の金融機関が提供する銀行ローン以外に、住宅金融支援機構の「フラット35」という商品もあります。フラット35という単語自体を耳にされたことのあるかたは多くいらっしゃるかと思います。

しかし、名前の知名度の割にフラット35がどのようなものなのか知っているという方は少なかったりします。

ここではフラット35がどんなローンなのか、フラット35にはどんなメリットやデメリットがあり、利用する際に何に気をつければ良いのかといった、フラット35の特徴を紹介します。

フラット35とは、どんな住宅ローン？

フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構が民間の金融機関と連携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。

住宅ローンには金利のタイプ別で

・固定金利

・変動金利

の大きく二つが存在しています。

このうち全期間固定金利の住宅ローンは、変動する市場金利との差で損失を生むおそれがあることから、民間の金融機関では扱いにくいといわれます。

一方住宅ローンを借りる側からすると、融資の実行時に返済額が決まることで、金利が上昇下としても返済額が増えずにそのままとなる全期間固定金利の住宅ローンは非常に魅力的でしょう。

そこで、国（国土交通省と財務省）が所管する住宅金融支援機構が金利リスクを担うかたちで提供しているのが、フラット35です。

そして、フラット35の審査項目は「収入」と「一定の住宅性能基準」を満たすことがメインで、銀行ローンのように勤続年数や雇用形態など細かな項目はありません。このため、個人事業主や派遣社員なども条件を満たせば利用が可能です。

つまり、民間の銀行ローンほど審査基準が厳しくないということもフラット35の大きな特徴です。

フラット35の申し込みは民間金融機関の窓口で行い、金利は金融機関によって若干の違いがあります。

フラット35の金利

短期的な市場金利の変動にあわせて設定されることが多い民間の住宅ローン商品に対し、フラット35は全期間固定金利であることから長期金利に連動するかたちで金利が決まります。

長期金利の指標の一つが、10年国債の金利です。

10年国債の金利が上がれば、フラット35の金利も上がります。

このため、借り入れする時期によってフラット35の金利は異なりますから、タイミングを注視する必要があるでしょう。

また、フラット35の金利は融資率の割合や返済期間によっても異なります。

融資率とは、購入する家の全額に対する借入額の割合のこと。

2,000万円の家を購入するため、1,800万円を住宅ローンから借り入れた場合、融資率は9割となります。

フラット35は、融資率が9割を超えると、それ以下と比べて金利が高くなります。返済期間については、15～20年と21～35年に分かれ、期間の長い後者の方が若干金利は高くなります。

なお、

・契約する金融機関によっても金利が若干異なる

・金融機関によって住宅ローンの手数料が異なる

という点から、返済額を少しでも抑えたい方は複数の金融機関で比較をしましょう。

フラット35の最新金利

2020年9月時点のフラット35の金利は、以下の通りです。

融資率が9割以下の場合、ここ数年は1～2％の金利で推移しています。

■返済期間が15～20年

・融資率が9割以下：年1.250～1.990％

・融資率が9割以上：年1.510～2.250％

■返済期間が21～35年

・融資率が9割以下：年1.320～2.060％

・融資率が9割以上：年1.580～2.320％

フラット35のメリット・デメリット

この様に審査基準が民間銀行ローンほど厳しくないことや、金利が低いといったメリットの多いフラット35ですが、デメリットといえる部分も存在しています。

両方を把握したうえで、利用を検討することも大切です。

フラット35のメリット

・審査基準が銀行ローンほど厳しくない

フラット35の審査基準は、収入と住宅性能がメイン。

銀行ローンと比べて審査項目が少ないため、あらゆる方が利用しやすい住宅ローンです。

・金利上昇リスクがない

全期間が固定金利ですから、市場金利が上昇しても返済額は変わりません。

契約時に返済額が決まるため、返済プランを立てやすいこともフラット35のメリットです。

・保証人・保証料が不要

銀行ローンの場合、契約する際に保証人が求められます。

また、一部の金融機関では保証料を求めるところもあります。フラット35は保証人・保証料ともに不要です。

・繰り上げ返済の手数料は無料

フラット35は、繰り上げ返済も利用できます。

その際、一部の銀行ローンでは数万円程度の手数料がかかりますが、フラット35では手数料は無料です。

フラット35のデメリット

・変動金利より金利が高い

一般的に、固定金利の住宅ローンは変動金利よりも金利が高く設定されています。

変動金利の銀行ローンの方が金利は低くなります。

・市場金利が下がっても返済額は変わらない

市場の金利が低下しても、全期間が固定金利のため返済額は変わりません。

ただし、低金利が続く現在よりも金利が下がる可能性は低いでしょう。

・引越し費用は借りられない

登記費用や火災保険料などの諸経費も借り入れできますが、一部の銀行ローンが提供する引越し費用などは借り入れできません。

・適合証明書の取得が必要

審査基準の一つである住宅性能において、建物の技術基準を満たしているかを確認するための検査が必要です。なお、一部の銀行ローンでは検査をしなくても融資可能です。

どんな人はフラット35の利用に向いている人？

フラット35は、収入と一定の住宅性能基準を満たせば誰でも利用できる住宅ローンです。

民間の銀行で勤続年数が短いといったような理由から審査に落ちてしまったような方には特におすすめです。

一方、前述の様にフラット35は全期間が固定金利です。

そのため、変動金利の銀行ローンよりも金利は高くなりますので、返済額が少しでも安くなる可能性が欲しいという場合は、銀行ローンを選んだ方が良いかもしれません。

フラット35と銀行ローン、固定金利で選ぶならどっち？

銀行などの民間金融機関からも、固定金利の住宅ローンはたくさん提供されています。

これらとフラット35で、どちらを選ぶか迷われている方も多いのではないでしょうか。ここで、迷ったときに注目したい四つのポイントをお伝えしましょう。

借入期間で比べる

フラットシリーズは借入期間に合わせた以下の3種類が存在します。

・借入期間が20年以下の「フラット20」

・借入期間が21～35年の「フラット35」

・借入期間が36～50年「フラット50」（※長期優良住宅のみ利用可能）

これに対し、銀行ローンは2年、3年、10年など比較的に期間の短い固定金利が主流で、種類も豊富です。

期間終了後に、再び固定金利の住宅ローンを選ぶことも可能ですし、変動金利などに変えることもできます。

全期間を固定金利にすることも可能ですが、期間終了時の市場金利に基づいて金利が設定されるため、返済額が変わる可能性もあります。

トータルの返済額を変えたくない方はフラットシリーズを、多くの商品から選びたい方や途中で変動金利の住宅ローンに変更する予定の方は銀行ローンを選ぶと良いでしょう。

金利で比べる

フラット35の金利は銀行ローンより低い、というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

ただし、実際に比べてみるとフラット35よりも低金利の銀行ローンは意外と存在しています。特にネットバンク系では、固定金利でも1％以下の商品が多くみられます。

わずか0.1％の違いでも返済額は数十万円も異なる場合がありますので、シミュレーションをしたうえで選ぶと良いでしょう。

審査基準で比べる

勤続年数が短い方、独立して間もない個人事業主の方、契約社員など非正規雇用の方でも、年収と住宅性能基準を満たせばフラット35は利用できます。

銀行ローンの審査に落ちた方が、フラット35なら通ったというケースも少なくありません。

ただし、比較的に審査が厳しくないといわれるフラット35でも、落ちる人はいます。

要注意なのは、ほかのローンの借入額が多い人や、滞納履歴がある人。

銀行ローンと同じく、フラット35でも個人の信用情報はチェックされますから、該当する方は注意が必要です。

保証料や手数料で比べる

フラット35は、保証料は無料で、繰り上げ返済時にかかる手数料も無料です。

一方、銀行ローンは各行で対応が異なります。

銀行によっては、保証料は借入額の約2％、繰り上げ返済時の手数料も都度かかるといったところも。

借入額の2％といえば、仮に2,000万円を借り入れすると保証料だけで約40万円にもなりますので、こういった点にも要注意です。

なお繰り上げ返済に関して、フラット35の場合、インターネットからの返済は10万円単位、窓口で返済する場合は100万円単位となります。銀行ローンの場合は1円単位でも可能です。

購入する家によっては比べられないこともある

フラット35の利用条件に、一定の住宅性能を満たすことも含まれています。

この住宅性能とは、断熱等性能等級2以上、耐火構造や準耐火構造であることなど適合証明書が発行できる家であることが条件です。

現在建てられている新築住宅は、この条件を満たす家がほとんどですが、中古住宅を購入される方など、一部の住宅は基準に満たないことからフラット35を利用できないこともあります。

銀行ローンのなかには、適合証明書の発行が審査基準の項目に入っていない商品もありますので、こういったケースではフラット35を選択肢に含められないということも。

まとめ

住宅ローンでは、金利上昇リスクをきらい返済額の変わらないフラット35を選びたい方もいれば、いまは変動金利で可能な限り金利負担を避けようと銀行ローンを選ぶ方もいらっしゃいます。

住宅ローンは種類ごとにメリット・デメリットそれぞれ存在しますので、それらを比較して自身に最も適したものを選択することが大切です。

住宅ローンを始めとして、住宅のことでお悩みをお持ちの方は是非一度ご相談ください。