親から資金援助を受けて、マイホームの購入を検討されている方も多いと思います。その際、多額の財産譲渡には贈与税がかかることをご存じでしょうか。たとえ親や祖父母であっても、年間110万円を超える財産を譲り受けると贈与税が課せられます。

ただし、住宅購入が目的の譲渡の場合、一定の条件を満たすことで贈与税が免除される特例があります。それが、「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」です。

今回は、この特例を受けられる条件や注意点についてお伝えします。

贈与税とは

他人から多額の現金や土地などの財産を譲り受ける際に、その価値に対して課せられる税金が贈与税です。たとえば、他人が掛金を負担していた生命保険などの満期保険金を受け取ったときや、不動産や株券の名義を自分に変更したときにも、贈与税がかかることがあります。

贈与税には基礎控除額があり、その年の1月1日から12月31日までに受けた贈与の合計額が110万円以下の場合は、非課税になります。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは

贈与税には、基礎控除額（110万円）を超えても一定の額までは課税されない特例があります。ここで紹介する「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」も、その一つです。この特例は、建物や土地の購入費用を親や祖父母から資金援助してもらう場合に限り、最大3,000万円までは非課税になる制度です。

なお、非課税限度額は建物の機能と契約日によって異なります。建物の機能とは、「一般住宅」と「一定基準を満たす住宅（耐震性や断熱性などの基準をクリアした住宅）」に分かれており、後者の方が非課税限度額は高く設定されています。

また、契約日とは売買契約または請負契約を結んだ日のことです。贈与した日ではありませんから、注意しましょう。

特例の期限は、2021年12月31日までとなっています。これから注文住宅を建てようと検討されている方は、早めに動くことをおすすめします。

非課税限度額の求め方

なお、贈与税の基礎控除も併用できますから、他に贈与した資産がなければ上記額に110万円をプラスすることも可能です。

特例が受けられる人

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を受けるには、譲渡する人、される人にも一定の条件があります。その条件は、以下の通りです。

（1）両親や祖父母（直系尊属）からの贈与であること

（2）20歳以上の人（贈与を受けた年の1月1日現在）

（3）合計所得金額が2,000万円以下

（4）日本国内に住所がある人

（5）贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居すること

（1）について、親類であっても兄弟や親戚、配偶者の両親・祖父母から譲り受けた場合は特例が受けられないことに注意が必要です。

また、（5）については贈与税の申告する際に入居していることを証明する必要があります。贈与税の申告期限（翌年3月15日まで）を過ぎると非課税にならないことがありますので、注意しましょう。

特例が受けられる住宅

住宅に関して、一般住宅と一定基準を満たす住宅に分かれると先ほど説明しましたが、大前提として以下の要件も満たす必要があります。

・日本国内で建てた住宅であること

・登記簿上の床面積が50m2以上240m2以下

・床面積の半分以上を住居として使用すること

なお中古住宅を購入する場合は、上記3点に加え以下のいずれか1点を満たすことが求められます。

・耐火建築物（鉄骨造・RC造）は築25年以内、木造などは築20年以内

・耐震基準に適合していること

・購入後に耐震改修工事を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに一定の耐震基準に適合するのを証明された住宅

特例を受ける際の注意点

上記の条件を満たす人や建物であっても、住宅取得等資金贈与の非課税の特例を受けられないケースもあります。申告する際にも注意点がありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

翌年3月15日までに入居しないと特例が適用されないこともある

特例を受ける条件の一つに、翌年3月15日までに住宅の引き渡しを受けて入居することが求められています。申告時に提出する登記事項証明書や契約書などに記載されている日付で確認されますので、申告する日までに入居を済ませておくのがベターです。

期限内に家が完成していなければ特例が受けられませんが、「工事が完了に準ずる状態にある」と税務署が認めた場合には特例が受けられます。

住宅ローン決済後の贈与は認められない

住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、あくまでも住宅購入が目的の資金援助に関して、非課税額を緩和する制度です。住宅ローン決済後に資金援助を受けると、住宅購入以外の贈与とみなされ、特例が適用されません。住宅ローンを利用される方は、決済される前に贈与をしておく必要があります。

税務署に必ず申告すること

特例を受けるには、管轄税務署へ贈与を受けた翌年3月15日までに申告する必要があります。申告しない、または期限内に申告ができなければ特例の適用外となり、非課税限度額内であっても多額の贈与税が課せられることもありますので、必ず届出をしましょう。なお、申告の際には以下の書類が必要です。事前に準備をしておきましょう。

■申告時に必要なもの

・贈与税申告書

・戸籍謄本

・登記事項証明書

・新築や取得の契約書の写し

ちなみに、親子間のやり取りだから、税務署に申告しなければ発覚しないのでは？と思われた方もいらっしゃるかもしれません。しかし、不動産登記をする際や相続のときに贈与税の無申告が発覚することがよくあります。無申告が発覚すると、延滞税が生じるほか、重加算税などの追徴課税を求められることがありますので、必ず申告しましょう。

非課税限度額以上の贈与を受けるときのポイント

頭金をできるだけ増やすなど、非課税限度額以上の資金援助を受けたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。限度額を超えた贈与には、当然贈与税がかかります。

それでも、贈与税を免除する方法がいくつかあります。

あらかじめ贈与を受け続ける

多額の贈与を受ける前から、贈与税の基礎控除額以内の支援を受け続けるという方法です。基礎控除額は年間110万円まで。5年間受け続ければ、550万円までの資金援助が非課税にできます。マイホームを購入するまで、地道で長期間かかりますが、計画性を持って行えるのであれば、贈与税の支払いを免除できます。

相続時精算課税を支払う

親から譲渡される財産について、贈与税を非課税とする代わりに相続税を課税にするという制度があります。これが、相続時精算課税です。最大2,500万円までの贈与に適用され、住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例との併用も可能です。

たとえば、親から4,000万円の支援を受ける場合、特例の非課税限度額が1,500万円だと残り2,500万円に対して贈与税が課せられます。これを相続時精算課税で支払うことにより、贈与税を非課税にできるという方法です。

ただし、相続時精算課税の利用条件として、その後、贈与した人からの譲渡については基礎控除が利用できなくなります。また、条件によっては相続時精算課税で支払う税額のほうが高くなることもあります。どちらを選ぶかは、事前にシミュレーションをして比較することをおすすめします。

贈与ではない方法で資金援助を受けることも可能

贈与ではなく、別の方法で資金援助をしてもらえば、贈与税が課せられることはありません。具体的な方法として、以下のケースがあります。

親と共有名義の家にする

購入する家の一部を、親の持ち分とする方法です。たとえば、4,000万円の家を子と親がそれぞれ2,000万円ずつ出して購入し、持ち分が半分ずつの共有名義とします。これなら贈与ではありませんから、贈与税も課せられません。また、共有するのは所有権だけですから同居する必要もありませんし、子が1,000万円（4分の1）、親が3,000万円（4分の3）など割合も自由に決められます。

この場合の注意点は、相続時についても計画しておくこと。上記のように親の持ち分が多くなると、高額の相続税が課せられることもあります。また、兄弟など法定相続人が他にもいると、亡くなった後の親の権利分がその人にも相続されてしまい、権利関係が複雑になってしまいます。場合によっては、相続トラブルに発展することもあるでしょう。共有持ち分は、家の所有者にすべて相続するといった旨の遺言を残してもらうなど、トラブルを回避する準備も必要です。

親から融資してもらう

資金をもらうのではなく、「借りる」という方法もあります。その場合、親子間の口約束だと公的には贈与だとみなされますので、贈与ではないと認められるよう借用書を作成する必要があります。

また、利率を決めて金利も設定します。もし金利0で貸し出すと、市場金利でついた利息分が贈与とみなされることがありますので、市場金利をみながら親子間で決めましょう。返済時も、履歴が残るよう銀行振込みで行い、毎月決まった日に支払います。

このように、住宅ローンの支払いと同じしくみを親子間で取り決めて実行することで、親子間融資が成り立ちます。

まとめ

自己資金が少ない方にとって、住宅取得等資金贈与の非課税の特例は強い味方になってくれます。資金援助を多くできれば、住宅ローンの借入額を抑えられ金融機関の審査が通りやすくなりますし、返済負担も軽くできます。

特例の適用を受けるには細かな条件を満たす必要がありますが、適用されたらメリットが大きいので、資金援助を検討されている方は親子間で話し合ってみてはいかがでしょうか。