住宅ローンの返済期間は、最長35年（例外もあり）という長期間にわたります。

そのため、総返済額に占める金利の金額はかなり大きなものになります。

「総返済額を少しでも減らしたい」と考える人の中には、繰り上げ返済を検討されている方も多いのではないでしょうか。

しかし、実は繰り上げ返済で得をするか損をするかは、その人を取り巻く状況やタイミングの選び方によって変わってきます。

では、どんな人がどのタイミングで繰り上げ返済をすれば得をするのでしょうか？この記事でご紹介していきます。

繰り上げ返済とは？

住宅ローンにおける繰り上げ返済とは、毎月の返済額にプラスして借入額の一部や全部を返済することです。

実は何気なく支払っている毎月の返済額の中には、先月の返済日から今月の返済日までの期間に対する利息が含まれています。

支払い額のうち利息を差し引いた残りが元金の返済にあてられるため、当然ですが、返済額がそのまま元金から差し引かれるわけではありません。

一方、繰り上げ返済する金額はすべてがそのまま元金から差し引かれます。

金融機関によっては繰り上げ返済手数料が上乗せされることがありますが、利息が上乗せされることはありません。

元金が減ると、そこにかかるはずだった利息がかからなくなります。

そのため、実行時期や方法によっては総返済額を大きく減らすことができるのです。

繰り上げ返済にはどんな種類があるの？

繰り上げ返済には、次の二つの種類があります。

それぞれにメリットとデメリットがあるので、どちらが適しているかは人によって異なります。

まずは、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

返済期間短縮型

返済期間短縮型は、その名の通り繰り上げ返済をした金額に応じて返済期間を短くするタイプの返済方法です。

この方法だと、繰り上げ返済後も毎月支払う返済額に変化はありません。

しかし、短縮した期間にかかるはずだった利息がなくなるため、同じ金額を返済額軽減型で繰り上げ返済した場合に比べ、総支払額を大きく減らすことができます。

繰り上げ返済して返済期間を短縮することを前提に長めの返済期間を設定し、住宅ローンを借り入れる人も少なくありません。

返済額軽減型

返済額軽減型の繰り上げ返済を実行すると、毎月の返済額を減らすことができます。

返済期間短縮型と違って、返済期間は変わりありません。

返済期間短縮型が繰り上げ返済の恩恵を短縮期間に圧縮して受け取るようなイメージに対し、残りの返済期間全体で分割して受けるようなかたちになります。

期間に対する利息はかかるので、返済総額を減らす効果は返済期間短縮型に比べると小さくなってしまいます。

返済期間短縮型と返済額軽減型、どんな人に適しているの？

繰り上げ返済の二つの方法のうちどちらを選ぶべきか迷ったら、まずは毎月の収支について考えてみましょう。

返済期間短縮型がオススメの人

毎月の収支にも余裕があり、手持ち資金も潤沢な人には、返済期間短縮型がおすすめです。

繰り上げ返済の部分にかかる利息がそのまま軽減できるので、総返済額を減らす効果が高くなります。

収支に余裕があれば、毎月の返済額にこだわる必要がありません。

返済額軽減型がオススメの人

一方で毎月の収支に余裕がなく、手持ち資金もそれほど貯まっていない人には返済額軽減型の繰り上げ返済をおすすめします。

毎月の収支に余裕ができると車の購入時期や子供の教育などの選択肢が増えますし、さらに資金を貯めて返済額軽減型の繰り上げ返済をするという選択肢も視野に入ってきます。

返済期間短縮型と返済額軽減型のシミュレーション

ここでは実際に繰り上げ返済を行った場合、それぞれの方法でどの程度の効果が得られるのかをシミュレーションしてみます。

例えば返済期間35年で2,500万円の住宅ローンを借り入れた場合、金利が全期間固定利率1.3％で元利均等返済だと仮定します。

残り返済期間25年の時点で200万円の繰り上げ返済を行うと、それぞれの方法でどの程度の効果が出るのでしょうか。

■当初の借り入れ条件

当初借入元金　　　　　2,500万円（ボーナス返済分なし） 当初借入期間　　　　　35年間 返済済み期間　　　　　10年間 返済方法　　　　　　　元利均等返済 毎月返済額　　　　　　74,120円 借入金利　　　　　　　1.3％（全期間固定） 繰り上げ返済額　　　　200万円 当初の総支払額　　　　3,113万400円（内利息額613万400円）

■繰り上げ効果

繰り上げ前の元金　　　　1,897万5,697円 繰り上げ後の元金　　　　1,692万2,134円

■返済期間短縮型の結果

毎月返済額　　　　　　7万4,120円（変化なし） 残り返済期間　　　　　22年0ヵ月 利息負担軽減額　　　　71万1,632 円 総支払額　　　　　　　7万4,120×12ヵ月×32年＝3,046万2,080円（内利息額546万2,080円）

■返済額軽減型の結果

毎月返済額　　　　　　6万6,286 円 残り返済期間　　　　　25年 利息負担軽減額　　　　34万2,458円 総支払額　　　　　　　7万4,120×12か月×10年＋200万円＋6万6,286×12か月×25年 ＝3,078万200円（内利息額578万200円）

このように両者の繰り上げ効果を比較すると、やはり総支払額の軽減効果は返済期間短縮型の方が大きいことがわかります。

同じ200万円という金額を繰り上げ返済していても、約32万円も繰り上げ返済による利息の軽減効果が違います。

繰り上げ返済を行う上手なタイミング

繰り上げ返済を行うタイミングは、早ければ早いほど利息軽減効果が高くなります。

住宅ローンは借入期間が長いため、返済開始当初は毎月返済額のうち利息額が占める割合が高いからです。

支払い額に対して利息額が占める割合が高いと、元金がなかなか減らせません。

利息は結局元金に対してかかるので、元金を減らすことが総支払額の軽減に繋がります。

元金を早い段階で減らしておけば、その部分の利息がかからなくなるので、早い方がお得になるのです。

完済が近づいてから残りを定年退職金などで一括返済する人も多くいますが、返済期間終了間近に繰り上げ返済をしても、あまり高い利息軽減効果が得られません。

また、繰り上げ返済の手数料を考慮しなければ、まとまった金額を一括して返済するよりも小さな金額をこまめに繰り上げ返済した方が、利息軽減効果が大きくなります。

たとえば3年後に90万円まとめて繰り上げ返済するよりも、1年に30万円ずつ3回に分けて繰り上げ返済した方がお得だということです。

繰り上げ返済の手数料や1回あたりの最低金額は、住宅ローンの商品ごとに異なるため、確認が必要です。

どちらを選ぶ？住宅ローン控除と繰り上げ返済

繰り上げ返済を行う場合、考慮に入れるべき要素に「住宅ローン控除」があります。

繰り上げ返済を行うと借り入れの元金が減ることから、控除適用期間中に繰り上げ返済を行うと、住宅ローン控除を受けられる金額が減ってしまうためです。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高に対して1％の金額（年間の控除上限額あり）を、所得税から毎年控除できる制度です。

国が住宅購入者の負担を軽減するために実施している措置で、所得税から控除しきれない金額は住民税からも控除が受けられます（年間最大13.65万円）。

所得額が大きい人や住宅ローンの利率が低い人は、繰り上げ返済で節約できる利息の金額よりも、受けられなくなる控除の金額のほうが大きくなる可能性もあるわけです。

この事態を避けるためには、控除額と繰り上げ返済による利息の軽減効果を比較するシミュレーションが欠かせません。

もちろん、シ
ミュレーションの際は繰り上げ返済手数料も考慮に入れる必要があります。

住宅ローン控除の控除額と最大額

住宅ローン控除の金額は年末残高の1％ですが、該当の住宅に住み始めた年によって最大控除額が大きく変わります。平成26年3月までに居住を開始した人の最大控除額は、年間20万円、10年間の累計で200万円でした。

平成26年4月以降に居住を開始した人の最大控除額は、10年間の累計で400万円です。

さらに令和元年10月以降に住宅を購入した人は消費税率の引き上げを受け、プラス3年間で合計13年間の控除が受けられることになりました。

この場合、1年目から10年目までの控除金額はそれまでと変わりませんが、11年目から13年目の控除金額が次のいずれか少ない方になります。

• 住宅ローン残高または住宅取得対価（上限4,000万円）のうちいずれか少ない方の金額の1％
• 建物の取得価格（上限4,000万円）の2％÷3

つまり11年目以降は最大でも年間約27万円となり、3年間の累計は最大80万円となります。

繰り上げ返済と控除額のシミュレーション比較

繰り上げ返済の例として4,000万円の住宅ローンを借り入れ、次のような条件で2年目に200万円を返済期間短縮型で繰り上げ返済する場合について考えてみましょう。

仮に1月1日に居住を開始したものとします。

■当初の借り入れ条件

当初借入元金　　　　　4,000万円（ボーナス返済分なし） 当初借入期間　　　　　35年間 返済済み期間　　　　　5年間 返済方法　　　　　　　元利均等返済 毎月返済額　　　　　　11万8,592円 借入金利　　　　　　　1.3％（全期間固定） 繰り上げ返済額　　　　200万円 当初の総支払額　　　　4,980万8,640円（内利息額9,808,640円）

■繰り上げ効果

繰り上げ前の元金　　　　3,533万7,073円 繰り上げ後の元金　　　　3,325万6,762円

■返済期間短縮型の結果

毎月返済額　　　　　　11万8,592円（変化なし） 残り返済期間　　　　　28年0か月 利息負担軽減額　　　　91万2,642 円 総支払額　　　　　　　11万8,592×32年11ヵ月＝4,684万3,840円（内利息額684万3,840円）

■住宅ローン控除額の変化

	繰り上げ返済しない場合		繰り上げ返済した場合
	住宅ローンの年末残高	控除額	住宅ローンの年末残高	控除額
1年目	3,909万1,489	39万900	〃	〃
2年目	3,817万1,099	38万1,700	〃	〃
3年目	3,723万8,671	37万2,300	〃	〃
4年目	3,629万4,050	36万2,900	〃	〃
5年目	3,533万7,073	35万3,300	〃	〃
6年目	3,436万7,581	34万3,600	3,234万3,619	32万3400
7年目	3,338万5,410	33万3,800	3,133万4,981	31万3300
8年目	3,239万396	32万3,900	3,031万3,151	30万3100
9年目	3,138万2,370	31万3,800	2,927万7,959	29万2700
10年目	3,036万1,160	30万3,600	2,822万9,229	28万2200
	合計	3,47万9,800		337万5,800

10年後に同じ金額を繰り上げ返済した場合、利息負担軽減額は「73万1,721円」になります。

5年間で生じる繰り上げ返済効果の差額は「18万921円」。一方で、5年間で受けられる控除額の差は「10万4,000円」になります。

これだけを比較すると繰り上げ返済をした方が得だと感じるかもしれませんが、繰り上げ返済をすると手元の資金もそれだけ減少します。

それほど大きな差額にはならないため、住宅ローン控除の適用期間終了まで待ち、まとめて繰り上げ返済することも検討しましょう。

繰り上げ返済をする際の注意点

繰り上げ返済でありがちな失敗に、手持ち資金の不足があります。

借入残高を減らすことに夢中になるあまり、手持ち資金がほとんどない状態になるまで繰り上げ返済を行ってしまう人もいます。

しかし、繰り上げ返済を行う際は、必ず手持ち資金をある程度、確保しておきましょう。

たとえば、子供の進学先が急に私立になったり、自動車が壊れて新しく買い替えが必要になったりすることはよくあります。

そうなった場合、手持ち資金がある程度なければ「教育ローン」「マイカーローン」といった別の融資を受けなければなりません。

住宅ローンは数ある融資制度の中でも抜群に利息が安いので、そちらを繰り上げ返済して別の融資を受けると、利息負担がかえって大きくなってしまい、本末転倒です。

そのため、先ほどご紹介したように単純比較では繰り上げ返済の方がお得になるケースでも、手持ち資金が不足するようなら繰り上げ返済はおすすめできません。

団信で免除になることも

住宅ローンを組む際、多くの金融機関では「団体信用生命保険（団信）」への加入を義務付けています。

団信は万が一住宅ローンの返済期間中に借主が亡くなってしまった場合、残りの返済額を免除する生命保険の一種です。

団信の保険料は金融機関が負担するため、保険料を上乗せされることは基本的にありません（住宅金融支援機構の提供する住宅ローン「フラット35」は、保証料がかからない代わりに団信の保険料がかかる）。

借主が繰り上げ返済をした直後に亡くなってしまった場合、残りの返済は免除されます。

しかしすでに繰り上げ返済にあてた金額を返してもらうことは、当然できません。

このため、繰り上げ返済を行う際は万が一への備えも考えておく必要があります。

繰り上げ返済手数料の有無

繰り上げ返済を行う場合は、手数料の有無や金額についても調べておきましょう。

返済中の住宅ローンに関して繰り上げ返済の手数料がかからない場合は、まとまった金額を用意して一気に繰り上げ返済をするよりも、数年おきにこまめに繰り上げ返済をする方がおすすめです。

大手金融機関の提供する住宅ローン商品の多くは、インターネット経由で申し込む場合は繰り上げ返済の手数料がかかりません。

しかしインターネット経由でも手数料がかかるところもありますし、窓口経由とインターネット経由で手数料が違うというケースもあるので、確認が必要です。

繰り上げ返済がかかる金融機関の場合、利息負担の軽減効果を計算する際、手数料も考慮に入れる必要があります。

まとめ

こちらでは住宅ローンの繰り上げ返済について、金額のシミュレーションや損をしないコツ、注意点などをご紹介しました。

住宅ローンの繰り上げ返済効果は、早い段階であればあるほど高くなります。

手持ち資金をある程度確保できたら、繰り上げ返済についても検討してみましょう。