家を買うとき、多くの人を悩ませる問題の一つが「頭金」の扱いです。

住宅を購入時にはほとんどの方が住宅ローンを利用しますが、自己資金（頭金）＋住宅ローンでの支払いをされる方が多くいらっしゃいます。

世の中には、頭金なしで購入できるといった記載がある物件もありますし、頭金を用意すると、手持ちの資金は減ってしまいますので、頭金を出したくないと考えている人もいらっしゃいます。

頭金を用意することにはメリット・デメリットそれぞれが存在しますので、住宅購入で後悔をしないように、頭金の必要性や頭金の目安額、仮に頭金を多目に用意した場合のメリットなどを解説していきます。

頭金とは？

頭金とは住宅購入時に用意する自己資金のこと

頭金とは先程触れたように、住宅を購入する際に住宅ローンとは別に用意する費用のことです。

例えば2,500万円の物件を買うとき、500万円を頭金として預貯金から出すことで、住宅ローンの借入額を2,000万円に減らすといった使い方をします。

同じ2500万円の支払いであれば頭金はいらないのでは？と考える方もいらっしゃるかと思いますが、頭金を用意することによって以下のようなメリットが得られます。

・借入額が減ることで融資の審査に通りやすくなる

・借入額が減ることで金利負担が小さくなる

・住宅ローンに頭金を上乗せすることで手の届かない物件を購入できる

親族からの援助も頭金に含まれる

頭金について考えるのであれば知っておきたいのが、頭金の原資について。

マイホームの購入時に用意する頭金は、基本的に現金で支払いを行いますので、

頭金の原資は主に購入者の預貯金です。

ただ、購入する際に不動産会社からすれば、どこからのお金でも関係はないので、

・親からの金銭援助

・親族からの援助

といったかたちでお金を集めても構いません。

特に、親からの金銭援助に関しては、親や祖父母からの贈与をほぼ非課税にできる、「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」という制度があります。

本来なら贈与税の納税が必要なところ、非課税で援助してもらえるのは大きな強みです。

それだけでなく、将来的に相続や贈与で親の財産を受け継ぐよりも、マイホーム資金を援助してもらった方が税の負担を抑えられます。

この「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」について簡単に説明します。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは、親または祖父母から住宅購入資金を援助してもらった場合、最大3,000万円の控除を受けられる贈与税の優遇措置です。

援助を受けるタイミングや、援助を受けて購入する物件の仕様にもよりますが、最大3,000万円までの贈与を非課税にできます。

「両親や祖父母からの贈与である」ことや、「合計所得金額が2,000万円以下」といった人に対する条件、「床面積の半分以上を住居として使用すること」といった住宅に対する条件がありますが、詳しくは以下をご確認ください。

住宅購入時の贈与税は非課税にできる？非課税特例の概要と注意点

https://www.im-house.jp/column/029/index.html

家を買うときに用意しておきたい頭金の目安とは

一般的に、頭金を用意する場合は「物件価格の20％」が目安と言われています。

しかし、20%といっても2500万円の家であれば500万円になりますので、決して簡単に用意できる額とは言えません。

そんな場合に目標としたいのが、物件価格の10％。

住宅ローンの審査では多くの住宅ローンが「融資率」という数値を見ています。

融資率とは、住宅ローンでの支払いが物件価格の内、どれだけを占めているかというもので、頭金ゼロの場合は融資率が100％になります。

融資率が高ければ高いほど「住宅購入前にまとまった現金を用意する余裕がない」と見られてしまうこともあり、その場合滞納のリスクを心配されます。

そうすると、ローンの金利も高く設定されがちですが、融資率が90％以下であれば、低金利でローンを組めます。

金利が0.数％の違いだったとしても、数千万円のローンを20年、30年と返済する場合、返済額に大きな変化がでます。

金利を抑えてより有利な条件で住宅ローンを利用するために、家を買うときは物件価格の10％以上は頭金を用意すると最終的な返済額を大きく下げることに繋がります。

頭金を多く用意するメリット

ここまでで頭金の重要性を説明させていただきましたが、頭金を多く用意する場合のメリットを紹介します。

住宅ローンの借入額を減らせるので返済が楽になる

まず、先にも触れたように頭金を多めに用意するメリットは、何といっても住宅ローンの返済が楽になること。

住宅ローンの金利は、「元金×利率」という計算で決まります。

金利が同じでも、元金が少なければ少ないほど利息が少なくなるため、長い目で見ると頭金を用意して借入額を減らす方がお得です。

また、頭金を多めに積んでローンの借入額を減らしておくと、精神的な負担も楽になります。

住宅ローンは融資の中でも金利が非常に低く、税制の優遇もありますが、借金に変わりはありません。

2,500万円の借金を抱えている状態で生活を続けるよりも、頭金を500万円用意してローン残額を2,000万円に抑えた方が、ローンに対して気楽に向き合えるでしょう。

借入額が減る分、融資の難易度が下がる

当たり前ですが、住宅ローンを実施している金融機関は、慈善団体ではありません。

融資したお金に対して一定の金利を取ることで利益を出しているので、「返済が滞る可能性の高い人」や「収入を考えると到底返済できない人」を落とすために厳しく審査しています。

100万円借りるよりも、1,000万円借りたときの方が、間違いなく返済は大変です。

借入額が増えれば増えるほど金融機関側のリスクが高くなり、審査も厳しくなっていきますが、頭金を積んで借入額を減らせば、その分、審査の難易度が下がります。

なお、住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の二段階方式です。

住宅ローン審査を無事通過するためにも、無理のあるローンを組むのではなく、頭金を多めに用意して借入額を減らしましょう。

頭金を上乗せすれば購入できない物件にも手が出せる

誰しも、「毎月無理なく返済できる住宅ローンの金額」には限りがあります。

どれだけ理想的な物件と出会ったとしても、自分たちの用意できる住宅ローン金額より高い物件は購入できません。

しかし、できる限りの住宅ローンを組んだうえで頭金を上乗せすれば、本来の年収で手を出せない物件も購入できるようになります。

頭金を用意する場合の注意点

手持ちの資金をすべて頭金に注ぎ込むと生活できなくなる

基本的に、不動産購入時は頭金を用意した方が有利です。

しかし、「頭金を最大限用意する」ことにこだわった結果、預貯金をすべて頭金に回したり、定期預金や保険を解約して頭金に注ぎ込んだりするのはおすすめできません。

なぜなら、家を買うときは、家や土地の代金以外にもさまざまな出費が必要になるからです。

・新居で使う家具・家電

・引越し費用

・通勤・通学距離が増える場合は毎日の交通費

・冠婚葬祭の費用

・子どもが生まれたら、その教育費

といった出費を支払うためには、ある程度の蓄えが必要不可欠。

事故や病気で一時的に働けなくなっても生活やローンの返済に困らないように、最低3ヵ月から1年程度の生活費は残しておきましょう。

不動産購入時は諸費用の支払いが必要

不動産手続き自体にも、以下のような各種手数料がかかります。

・手付金

・仲介手数料

・印紙税

・不動産取得税

・住宅ローンの保証料・手数料

・団体信用生命保険・火災保険の保険料

・登記手続きの手数料

無事に支払いを済ませるためには、物件の代金とは別にお金が必要なので、頭金以外のお金も確保しておきましょう。

まとめ

家を買うときは、無理のない範囲で多めに頭金を用意しましょう。

現代では、頭金なしのフルローンで住宅購入するという手もありますが、融資率が100％の状態だと、金利も高いですしローン審査も厳しいです。

ただ、ローンの元金を減らそうと、手持ちのお金をすべて頭金に注ぎ込んでしまうと、今度は住宅購入時の諸費用や、新生活で必要なお金がなくなってしまいます。

住宅ローンと頭金の最適なバランスは、年収・貯金額・援助の有無等によっても変わってくるため、絶対的な答えがありません。

不動産購入時は、ローンの返済と新生活で困らないように、不動産会社と相談して頭金の額を決めましょう。